COOPERATIVES D’HABITATGE EN CESSIÓ D’ÚS

Silvia Moncayo Granada | Advocada
Priori Advocats SCCLP

Accedir i mantenir un habitatge

El dret a l’habitatge és un dret consagrat a la Constitució i és de consens general que accedir i mantenir un habitatge digne és un dret essencial de totes les persones.[1]

El sistema tradicional d’accés a l’habitatge majoritari al nostre país ha estat basat en l’adquisició de propietat amb una indissoluble i majoritària adquisició de deute hipotecari. L’habitatge es considerava també un sistema d’estalvi familiar per al futur i això, a més de la inestabilitat del mercat d’arrendaments, convertien la compra en l’opció preferida.

La crisi de 2008 amb la caiguda de Lehman Brothers va sacsejar formalment el mercat hipotecari,  el sector de la construcció i l’habitatge, sotmès ja a grans tensions especulatives. Des de llavors, la situació de l’habitatge i l’accés al mateix, ja difícil abans d’aquesta crisi, s’ha convertit en un dels principals problemes de les persones i famílies o unitats de convivència.

A més, les polítiques públiques de suport al dret a l’habitatge són en el nostre context molt menors que les de països del nord d’Europa, on les polítiques de benestar en general depenen més de l’estat a diferència de les del sud d’Europa, més familiaristes.

La situació, especialment en determinades àrees del país, ha arribat a l‘anomenada “emergència habitacional”, expressió que vol definir el complicadíssim accés a l’habitatge per la majoria de ciutadans i ciutadanes, el que causa també fenòmens com la gentrificació i el consegüent canvi de les ciutats.

La cooperativa, com sabem, té “un propòsit de millorar la situació econòmica i social dels seus components i de l’entorn comunitari”. [2] I en aquesta línia, també són enquadrables les cooperatives d’habitatge, classe que és recollida en totes les lleis autonòmiques i en la supletòria llei estatal.[3]

Objecte de les cooperatives d’habitatge

La finalitat de les cooperatives és “procurar a preu de cost habitatges, serveis o edificacions complementàries a llurs socis, organitzar-ne l’ús pel que fa als elements comuns, i regular-ne l’administració, la conservació i la millora” [4]

Per a fer-ho, podran adquirir, parcel·lar terrenys i edificar o rehabilitar. Per tant, la cooperativa esdevé l’autopromotor immobiliari, en els termes de la Llei d’Ordenació de l’Edificació [5] i, per tant, caldrà atendre també al compliment de les obligacions d’aquesta llei en quant que la cooperativa és promotor de l’edificació o rehabilitació de l’edifici o edificis on es situen els habitatges.

Aquesta finalitat de “procurar habitatges” a les persones sòcies es podrà fer de diferents maneres des d’un punt de vista jurídic. La llei de Cooperatives de Catalunya ho expressa de la següent manera: “La cooperativa pot adjudicar i cedir als socis, mitjançant qualsevol títol admès en dret, la plena propietat o el ple ús dels habitatges”[6]. Han estat nombroses des de fa dècades les cooperatives que, un cop acabada l’edificació o rehabilitació, adjudiquen la propietat a les persones sòcies, que es converteixen en propietaris de cada un dels habitatges. Si la cooperativa no ha previst altra cosa, aquesta adjudicació del total d’habitatges faria que l’objecte social de la cooperativa estigui complert i el seu destí natural sigui la dissolució i liquidació, passant les persones sòcies de la cooperativa a constituir-se, respecte als elements comuns de l’edifici, en una comunitat de propietaris per aplicació del règim de propietat horitzontal.[7]

Nous models d’accés i manteniment de  l’habitatge: la cooperativa en cessió d’ús.

La possibilitat que esmenta la llei d’adjudicar l’ús a les persones sòcies de la cooperativa d’habitatge és la base legal sobre la que s’han constituït les iniciatives de les cooperatives en cessió d’ús. Aquestes cooperatives mantenen la propietat de la totalitat del bé immoble, diferenciant parts comunes i parts sobre les que pot recaure un ús exclusiu per part de la persona sòcia i la seva unitat de convivència.

Per tant, les persones sòcies col·lectivament constituïdes en cooperativa , són les propietàries de l’edificació i, a la vegada, són titulars del dret d’ús sobre un dels habitatges. Un cop adjudicat el dret d’ús a les persones sòcies, la cooperativa no desapareix perquè continua sent la propietària de l’edifici i ha de gestionar-lo, així com els canvis de titulars dels drets d’ús, que seran conseqüència del primer principi cooperatiu, de lliure adhesió i baixa voluntària que assisteix a totes les persones sòcies.

A partir d’aquí, el paradigmàtic principi d’autoorganització de les cooperatives fa que les possibilitats siguin infinites, fent que cada comunitat cooperativa s’organitzi amb l’únic límit dels principis cooperatius i la llei.

El dret d’ús es basa en la condició de persona sòcia, que s’adquireix aportant capital social i, en la majoria de casos, posteriorment, pagant una quantitat mensual que serveix per a amortitzar el préstec hipotecari que ha finançat la construcció o rehabilitació. Aquesta quantitat mensual pot ser una quantitat fixa o variable i, en alguns casos, amb tendència a disminuir si la quantitat d’amortització del préstec disminueix, però dependrà en tot cas de les condicions del finançament. Tenint en compte el principi de participació de les persones sòcies, aquestes han de tenir informació suficient des del principi sobre aquest punt. Això fa que les cooperatives en cessió d’ús permetin assegurar l’estabilitat en l’habitatge, ja que, a diferència del lloguer, no està sotmès a les revisions que la propietat pot fer en cada renovació de contracte.

Cal tenir present que el dret d’ús s’ajustarà a les disposicions contractuals que el fan néixer. Això implica que és fonamental en aquestes cooperatives que els Estatuts Socials i reglaments interns siguin producte de la reflexió del grup i estiguin redactats de manera que reculli tot allò que es pretén, a més de ser un text que compleixi amb tots els requeriments legals. Per tal de complir amb això, les cooperatives en cessió d’ús ens brinden una oportunitat esplèndida de treballar cooperativament sobre els textos legals, posant els cooperativistes al centre i treballant els professionals en col·laboració. Passa igual amb altres professionals que hauran d’intervenir en el procés: arquitectes, gestors, fiscalistes i experts en gestió de grups i convivència; així com altres, en funció de les necessitats específiques del grup cooperatiu.

En la majoria d’experiències, les cooperatives d’habitatge en cessió d’ús es configuren com entitats sense ànim de lucre, permeten la transmissió del dret d’ús però prenent mesures per a evitar-ne l’especulació,  i compten amb llistes de socis expectants que compleixen les condicions per a poder ser titular del dret d’ús, i -en molts casos-  amb l’aportació del qual es procedirà al retornament de l’aportació de capital del soci que causa baixa.

La cooperativa en cessió d’ús freqüentment és, a més,  una cooperativa integral, afegint a la seva classe d’habitatge la de consumidors i usuaris, de manera que, a més de la procura d’habitatge, la cooperativa tindrà com finalitat “el lliurament de béns o la prestació de serveis per al consum directe dels socis i de llurs familiars, i el desenvolupament de les activitats necessàries per a afavorir la informació, la formació i la defensa dels drets dels consumidors i els usuaris”[8] D’aquesta manera, la cooperativa podrà abastir de serveis i productes a les persones sòcies que habiten els seus immobles.

Nous models socials habitacionals i de convivència.

Un concepte que sembla anar lligat al de cooperativa en cessió d’ús és el de cohabitatge o cohousing. Aquesta expressió fa referència a l’organització d’una comunitat de persones que comparteixen espais i serveis en un mateix edifici o conjunt d’edificis relacionats. No és coincident amb els espais “comuns” de la llei de propietat horitzontal i que els copropietaris d’una comunitat en aquest règim necessàriament han de gestionar. El concepte de cohabitatge es refereix a quelcom més complet i complex. És difícil fer una definició unitària, ja que les situacions que pot oferir la realitat sota aquesta denominació són heterogènies.

Per a fer una aproximació que ens serveixi per a totes (o quasi totes), hauríem de fixar-nos en aquelles formes d’habitar un espai on hi ha possessió de zones d’ús exclusiu per a unes persones determinades del grup i hi ha altres zones i instal·lacions de possessió comuna per a totes les persones del grup i sobre les que es decideix democràticament per tal de determinar l’ús, així com sobre determinats aspectes de vida col·laborativa.

Permetent-nos aterrar en el costumisme, podem trobar experiències de cohousing amb menjadors comuns, zones de bugaderia comunes, habitacions de convidats a disposició dels visitants de qualsevol dels socis, entre altres. Per tal d’utilitzar aquestes instal·lacions és evident que caldrà una organització activa de la vida en comú.

Les cooperatives en cessió d’ús i el cohabitatge són dos conceptes diferents, però la realitat demostra que acostumen a anar lligades, ja que la forma idònia de desenvolupar la forma comuna d’habitar és la cooperativa. Cal dir, a més, que les cooperatives amb especificitats, com les cooperatives de cohabitatge sènior, posen un accent important en aquesta part de la vida en comú i les instal·lacions que s’han de compartir, ja que són comunitats que es preparen per a atendre necessitats molt específiques de les persones sòcies.

En conclusió, les cooperatives de cessió d´ús són cooperatives d’habitatge que no adjudiquen la propietat sinó que la mantenen i permeten el gaudi de l’habitatge per part de la persona sòcia amb base a un dret d’ús. La persona sòcia no serà mai propietària de l’habitatge sinó que és titular dels seus títols socials que l’acrediten com a sòcia i, amb base a aquesta condició, accedeix i manté l’habitatge a canvi de la seva aportació de capital, que se li retornarà al causar baixa, i un pagament periòdic per a mantenir el projecte i retornar préstec, a la majoria de casos. A més, les cooperatives en cessió d’ús solen incorporar un projecte de cohabitatge que imprimeix caràcter a cada cooperativa o grup i que implica una autoorganització de la vida en comú i de la gestió de les zones i instal·lacions comunes.

Per últim, cal sempre advertir del fenomen de les falses cooperatives que, en el cas de les cooperatives d’habitatge pren cos en les anomenades immobiliàries encobertes. Per tal d’assegurar-nos que estem davant una autèntica cooperativa, cal preguntar-se  sempre el mateix (també per a la resta de classes de cooperatives): com a mínim, ens hem de trobar en una autoorganització autònoma en la qual el poder de decisió real està en l’Assemblea General, les persones sòcies poden participar en la gestió, que ha de ser democràtica i també participen econòmicament rebent la part repartible dels excedents en forma de retorns, – en cas que la cooperativa no sigui una cooperativa sense ànim de lucre -.

[1] Article 47 de la Constitució Espanyola i Article 137 de l’Estatut d’Autonomia de Catalunya
[2] Article 1 de la Llei 12/2015, de 9 de juliol, de Cooperatives de Catalunya.
[3] Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas
[4] Article 122 de la Llei 12/2015, de 9 de juliol, de Cooperatives de Catalunya
[5] Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación
[6] Article 123.3 de la Llei 12/2015, de 9 de juliol, de cooperatives de Catalunya
[7] Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal i article 396 del Codi Civil espanyol.
[8] Article 115 d ela Llei 12/2015, de 9 de juliol, de Cooperatives de Catalunya.

Si voleu més informació ens podeu contactar a través del nostre canal habitual info@facto.cat.