COOPERATIVAS DE VIVIENDA EN CESIÓN DE USO
Silvia Moncayo Granada | Abogada
Priori Abogados SCCLP
Acceder y mantener una vivienda
El derecho a la vivienda es un derecho volcado en la Constitución y es de consenso general que acceder y mantener una vivienda digna es un derecho esencial de todas las personas.[1]
El sistema tradicional de acceso a la vivienda mayoritaria en nuestro país se ha basado en la adquisición de propiedad con una indisoluble y mayoritaria adquisición de deuda hipotecaria. La vivienda se consideraba también un sistema de ahorro familiar para el futuro y esto, además de la inestabilidad del mercado de arrendamientos, convertían a la compra en la opción preferida.
La crisis de 2008 con la caída de Lehman Brothers sacudió formalmente el mercado hipotecario, el sector de la construcción y la vivienda, sometido ya a grandes tensiones especulativas. Desde entonces, la situación de la vivienda y el acceso a la misma, ya difícil antes de esta crisis, se ha convertido en uno de los principales problemas de las personas y familias o unidades de convivencia.
Además, las políticas públicas de apoyo al derecho a la vivienda son en nuestro contexto mucho menores que las de países del norte de Europa, donde las políticas de bienestar por lo general dependen más del estado a diferencia de las del sur de Europa, más familiaristas.
La situación, especialmente en determinadas áreas del país, ha llegado a la llamada «emergencia habitacional», expresión que quiere definir el complicadísimo acceso a la vivienda por la mayoría de ciudadanos y ciudadanas, lo que causa también fenómenos como la gentrificación y el consiguiente cambio de las ciudades.
La cooperativa, como sabemos, tiene «un propósito de mejorar la situación económica y social de sus componentes y del entorno comunitario». [2] Y en esta línea, también son encuadrables las cooperativas de vivienda, clase que es recogida en todas las leyes autonómicas y en la supletoria ley estatal. [3]
Objeto de las cooperativas de vivienda
La finalidad de las cooperativas es “procurar a precio de coste viviendas, servicios o edificaciones complementarias a sus socios, organizar su uso en cuanto a los elementos comunes, y regular su administración, conservación y mejora” [ 4]
Para ello, podrán adquirir, parcelar terrenos y edificar o rehabilitar. Por tanto, la cooperativa se convierte en el autopromotor inmobiliario, en los términos de la Ley de Ordenación de la Edificación [5] y, por tanto, habrá que atender también al cumplimiento de las obligaciones de esta ley en cuanto que la cooperativa es promotor de la edificación o rehabilitación del edificio o edificios donde se ubican las viviendas.
Esta finalidad de “procurar viviendas” a las personas socias se podrá realizar de diferentes maneras desde un punto de vista jurídico. La ley de Cooperativas de Cataluña lo expresa de la siguiente manera: «La cooperativa puede adjudicar y ceder a los socios, mediante cualquier título admitido en derecho, la plena propiedad o el pleno uso de las viviendas»[6]. Han sido numerosas desde hace décadas las cooperativas que, una vez terminada la edificación o rehabilitación, adjudican la propiedad a las personas socias, que se convierten en propietarios de cada una de las viviendas. Si la cooperativa no ha previsto otra cosa, esta adjudicación del total de viviendas haría que el objeto social de la cooperativa esté cumplido y su destino natural sea la disolución y liquidación, pasando las personas socias de la cooperativa a constituirse, respecto a los elementos comunes del edificio, en una comunidad de propietarios por aplicación del régimen de propiedad horizontal.[7]
Nuevos modelos de acceso y mantenimiento de la vivienda: la cooperativa en cesión de uso.
La posibilidad que menciona la ley de adjudicar el uso a las personas socias de la cooperativa de vivienda es la base legal sobre la que se han constituido las iniciativas de las cooperativas en cesión de uso. Estas cooperativas mantienen la propiedad de la totalidad del bien inmueble, diferenciando partes comunes y partes sobre las que puede recaer un uso exclusivo por parte de la persona socia y su unidad de convivencia.
Por tanto, las personas socias colectivamente constituidas en cooperativa, son las propietarias de la edificación y, a la vez, son titulares del derecho de uso sobre una de las viviendas. Adjudicado el derecho de uso a las personas socias, la cooperativa no desaparece porque sigue siendo la propietaria del edificio y debe gestionarlo, así como los cambios de titulares de los derechos de uso, que serán consecuencia del primero principio cooperativo, de libre adhesión y baja voluntaria que asiste a todas las personas socias.
A partir de ahí, el paradigmático principio de autoorganización de las cooperativas hace que las posibilidades sean infinitas, haciendo que cada comunidad cooperativa se organice con el único límite de los principios cooperativos y la ley.
El derecho de uso se basa en la condición de persona socia, que se adquiere aportando capital social y, en la mayoría de los casos, posteriormente, pagando una cantidad mensual que sirve para amortizar el préstamo hipotecario que ha financiado la construcción o rehabilitación . Esta cantidad mensual puede ser una cantidad fija o variable y, en algunos casos, con tendencia a disminuir si la cantidad de amortización del préstamo disminuye, pero dependerá en todo caso de las condiciones de financiación. Teniendo en cuenta el principio de participación de las personas socias, éstas deben tener información suficiente desde el principio sobre este punto. Esto hace que las cooperativas en cesión de uso permitan asegurar la estabilidad en la vivienda, ya que, a diferencia del alquiler, no está sometido a las revisiones que la propiedad puede realizar en cada renovación de contrato.
Hay que tener presente que el derecho de uso se ajustará a las disposiciones contractuales que lo hacen nacer. Esto implica que es fundamental en estas cooperativas que los Estatutos Sociales y reglamentos internos sean producto de la reflexión del grupo y estén redactados de forma que recoja todo lo que se pretende, además de ser un texto que cumpla con todos los requerimientos legales. Para cumplir con ello, las cooperativas en cesión de uso nos brindan una oportunidad espléndida de trabajar cooperativamente sobre los textos legales, poniendo a los cooperativistas en el centro y trabajando a los profesionales en colaboración. Igual ocurre con otros profesionales que deberán intervenir en el proceso: arquitectos, gestores, fiscalistas y expertos en gestión de grupos y convivencia; así como otras, en función de las necesidades específicas del grupo cooperativo.
En la mayoría de experiencias, las cooperativas de vivienda en cesión de uso se configuran como entidades sin ánimo de lucro, permiten la transmisión del derecho de uso pero tomando medidas para evitar su especulación, y cuentan con listas de socios expectantes que cumplen las condiciones para poder ser titular del derecho de uso, y -en muchos casos- con cuya aportación se procederá al retorno de la aportación de capital del socio que causa baja.
La cooperativa en cesión de uso frecuentemente es, además, una cooperativa integral, añadiendo a su clase de vivienda la de consumidores y usuarios, de modo que, además de la procura de vivienda, la cooperativa tendrá como finalidad “la entrega de bienes o la prestación de servicios para el consumo directo de los socios y de sus familiares, y el desarrollo de las actividades necesarias para favorecer la información, formación y defensa de los derechos de los consumidores y usuarios” [8] De esta forma, la cooperativa podrá abastecer de servicios y productos a las personas socias que habitan sus inmuebles.
Nuevos modelos sociales habitacionales y de convivencia.
Un concepto que parece estar ligado al de cooperativa en cesión de uso es el de covivienda o cohousing. Esta expresión se refiere a la organización de una comunidad de personas que comparten espacios y servicios en un mismo edificio o conjunto de edificios relacionados. No es coincidente con los espacios “comunes” de la ley de propiedad horizontal y que los copropietarios de una comunidad en este régimen necesariamente deben gestionar. El concepto de covivienda se refiere a algo más completo y complejo. Es difícil realizar una definición unitaria, ya que las situaciones que puede ofrecer la realidad bajo esta denominación son heterogéneas.
Para realizar una aproximación que nos sirva para todas (o casi todas), deberíamos fijarnos en aquellas formas de habitar un espacio donde hay posesión de zonas de uso exclusivo para unas personas determinadas del grupo y hay otras zonas e instalaciones de posesión común para todas las personas del grupo y sobre las que se decide democráticamente para determinar su uso, así como sobre determinados aspectos de vida colaborativa.
Permitiéndonos aterrizar en el costumbrismo, podemos encontrar experiencias de cohousing con comedores comunes, zonas de lavandería comunes, habitaciones de invitados a disposición de los visitantes de cualquiera de los socios, entre otros. Para utilizar estas instalaciones es evidente que será necesaria una organización activa de la vida en común.
Las cooperativas en cesión de uso y la co-vivienda son dos conceptos diferentes, pero la realidad demuestra que suelen ir ligadas, ya que la forma idónea de desarrollar la forma común de habitar es la cooperativa. Cabe decir, además, que las cooperativas con especificidades, como las cooperativas de covivienda senior, ponen un acento importante en esta parte de la vida en común y las instalaciones que deben compartirse, ya que son comunidades que se preparan para atender necesidades muy específicas de las personas socias.
En conclusión, las cooperativas de cesión de uso son cooperativas de vivienda que no adjudican la propiedad sino que la mantienen y permiten el disfrute de la vivienda por parte de la persona socia en base a un derecho de uso. La persona socia no será nunca propietaria de la vivienda sino que es titular de sus títulos sociales que la acreditan como socia y, en base a esta condición, accede y mantiene la vivienda a cambio de su aportación de capital, que se le devolverá al causar baja, y un pago periódico para mantener el proyecto y devolver préstamo, en la mayoría de casos. Además, las cooperativas en cesión de uso suelen incorporar un proyecto de co-vivienda que imprime carácter a cada cooperativa o grupo y que implica una autoorganización de la vida en común y de la gestión de las zonas e instalaciones comunes.
Por último, siempre debe advertirse del fenómeno de las falsas cooperativas que, en el caso de las cooperativas de vivienda toma cuerpo en las llamadas inmobiliarias encubiertas. Para asegurarnos de que estamos ante una auténtica cooperativa, cabe preguntarse siempre lo mismo (también para el resto de clases de cooperativas): como mínimo, debemos encontrarnos en una autoorganización autónoma en la que el poder de decisión real está en la Asamblea General, las personas socias pueden participar en la gestión, que debe ser democrática y también participan económicamente recibiendo la parte repartible de los excedentes en forma de retornos, – en caso de que la cooperativa no sea una cooperativa sin ánimo de lucro -.
[1] Artículo 47 de la Constitución Española y Artículo 137 del Estatuto de Autonomía de Cataluña
[2] Artículo 1 de la Ley 12/2015, de 9 de julio, de Cooperativas de Cataluña.
[3] Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas
[4] Artículo 122 de la Ley 12/2015, de 9 de julio, de Cooperativas de Cataluña
[5] Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación
[6] Artículo 123.3 de la Ley 12/2015, de 9 de julio, de cooperativas de Cataluña
[7] Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal y artículo 396 del Código Civil español.
[8] Artículo 115 de la Ley 12/2015, de 9 de julio, de Cooperativas de Cataluña.
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